D. .......................................... , mayor de edad, con D.N.I............................... , con domicilio a efectos de notificaciones en C/.................................... , C.P ......................., actuando en nombre propio, ante V.S. comparezco y como mejor proceda en Derecho DIGO:
EXPONGO
1.- Que se me ha dado traslado con fecha …..................................... del 2009 de la notificación del nuevo valor catastral de bienes inmuebles urbanos de la siguiente finca urbana sita en el municipio de Muchamiel:
REFERENCIA CATASTRAL:
TITULAR CATASTRAL:
Se acompaña a efectos probatorios, copia de la notificación, y copia de la escritura de compra-venta de la vivienda, como (DOCUMENTOS Nº 1, Nº 2).
2.- Que no considerando ajustada a Derecho la notificación practicada al igual que la Ponencia de Valores del municipio de Mutxamel aprobada y publicada en el BOP en fecha 19 de Junio de 2009 por el Ilmo. Sr. Director General del Catastro, y siendo las mismas perjudiciales para el que suscribe, dicho sea con los debidos respetos y en exclusivos términos de defensa, es por lo que, con el presente escrito, y en tiempo y forma, interpongo contra las mismas RECURSO DE REPOSICIÓN ante el centro de Gestión Catastral correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en los arts. 222 y ss. De la Ley general Tributaria (LGT) y 21 y ss. Del R.D. de 520/2005 de 13 de Mayo.
3.- Que al amparo de lo dispuesto en el artículo 222 LGT, formulo las siguientes
ALEGACIONES
PRIMERA.- Para poder determinar el valor catastral de los inmuebles, es preciso establecer el Estudio de Mercado, y así, poder determinar con precisión y exactitud el valor del metro cuadrado de vivienda, así como el metro cuadrado de parcela, siendo igualmente necesario determinar el valor por zonas con las modificaciones particulares de cada una de las viviendas como son: situación, polígono, zona urbana, zona urbanizable, rústica, casco urbano, etc.
Pues bien, del Estudio de Mercado del municipio de Mutxamel, no se me ha permitido realizar una copia del mismo para poder analizarlo y presentarlo como documento justificativo de los valores reales de la zona a estudiar, que en este caso comprendería las viviendas ubicadas en la Calle Boira donde resido, únicamente se me permitió visualizarlo parcialmente, que conlleva la imposibilidad de que tenga en mi posesión un acreditativo de mi derecho del que pueda hacer uso a efectos probatorio en el presente escrito.
SEGUNDA.- Se ha producido una vulneración del artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro.
El artículo 23.2 del TR de la Ley del Catastro dice:
2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministerio de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
En el mismo sentido se pronuncian las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha 27 de Septiembre y 11 de Octubre de 2006:
“CUARTO.- El referido RD 1020/93 contiene las normas técnicas de aplicación directa pero no evidentemente, los criterios para la obtención de los valores de mercado del Suelo, con la salvedad de alguna referencia como la del módulo M (Art. 2, y norma 3 del Anexo).
En principio, ese RD 1020/93 no hace sino reproducir la norma presente en las sucesivas redacciones de la LHL acerca de que el valor catastral de los inmuebles se fijará tomando como referencia el valor de mercado, sin que pueda exceder de este, (hoy, la determinación del valor catastral se acomodará a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario, cuyo Texto Refundido se aprobó recientemente por el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de Marzo).
Por consiguiente, habremos de partir de un valor de mercado como referencia. Obvio es que, los valores catastrales deducidos después para cada inmueble y parcela, serán inferiores, pues se parte del valor mercado como tope o referencia que no se puede traspasar.
El actual Texto Refundido del Catastro Inmobiliario, antes citado, recogiendo lo establecido en la Ley 48/2002 de 23 de Diciembre, relaciona los criterios a tener en cuenta para la determinación del valor catastral; y reitera que no podrá superar el valor de mercado, aclarando, al igual que lo hacían el Art. 8 de la Ley 48/2002, que por tal debe entenderse “el precio más probable por el cual podría venderse entre partes independientes un inmueble libre de cargas”…
En definitiva el valor de mercado es el punto de partida para el establecimiento del valor catastral, y debe estar suficientemente justificado en la Ponencia de Valores.
Así lo dice textualmente, el invocado RD 1020/93 en su Norma, Ponencia de Valores, al expresar literalmente en su apartado 3º:
“Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado”.
En el caso presente, según se pone de manifiesto, es evidente que faltan esos análisis y estudios en la Ponencia, por lo que el precio asignado a mi vivienda, según los datos de valoración son de: 600 € por metro cuadrado construido (MBC), 450 € por metro cuadrado de parcela (MBR), 450 € metro cuadrado de repercusión del valor del suelo en polígono (VRB), cantidad que no está justificad por esos estudios y análisis, circunstancias que invalidan, la Ponencia de Valores.
Las sentencias de 27 de Septiembre y 11 de Octubre de 2006 del TSJ de la Comunidad Valenciana claramente dicen que: “el valor de mercado es el punto de partida para el establecimiento del valor catastral, y debe estar suficientemente justificado en la Ponencia de Valores”.
En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Nacional de 11 de Enero de 2002 (JUR 2002/143889) dice:
“ Y cuando el informe técnico hubiera establecido razonadamente un valor catastral inferior al impugnado en autos, procederá la consiguiente rebaja con el grado de estimación correspondiente según consolidada doctrina de la Sala 3ª, Sección 2ª, del Tribunal Supremo, en sus sentencias sobre determinación del valor catastral: 12 de Febrero (dos), 4 de Abril y 18 de Junio de 1.998 (Rs.-1.386, 1.924, 3.039 y 6.015), siendo preciso al efecto de desvirtuar la corrección del cálculo del valor catastral obtenido por la Administración, al menos la práctica de un informe técnico en el recurso, ajustado a las circunstancias temporales y materiales de la valoración, aplicando las normas técnicas legales, que no resulte neutralizada por otras pruebas. Habiendo asumido la carga probatoria que consta realizada en autos, y que constituye un indicio de la inadecuación del valor catastral asignado por la Administración a mi vivienda, se debe anular dicha asignación de valor a fin de que por la Administración, después de una suficiente comprobación de la realidad física de mi vivienda, asigne a ésta el valor correspondiente de manera razonada y con la debida referencia al valor de mercado”
Hay que añadir que el valor medio de los inmuebles incluidos en el estudio de mercado correspondientes a la calle Boira nº 7, donde resido, es de 147.000 euros, quiero hacer constar que mi inmueble en el momento de su adquisición costó 150.000 euros, similar al estudio de mercado, pero en cambio según la ponencia de valores a mi inmueble le corresponde un valor de venta de 178.165,94 euros, muy por encima de los valores reales.
Decir que, dentro de un mismo polígono como es éste, el polígono 5 de Bonalba, no es justificable que todos los inmuebles tengan el mismo valor de construcción y el mismo valor de repercusión de suelo, ya que dentro del mismo, existen tipologías de edificaciones muy distintas, no tienen el mismo valor por metro cuadrado un chalet de lujo en primera línea del campo de golf que un apartamento en lo alto de la montaña con calidades medio-bajas.
También añadir que por ejemplo el polígono 7, llamado La Cotoveta, que está situado justo al lado del polígono 5, tiene un valor de repercusión de suelo (VRB) de 290 euros por metro cuadrado, en comparación a los 450 euros por metro cuadrado que se han designado al polígono 5 que a mí me afecta. Creo que esta diferencia es injustificada y desproporcionada, puesto que ambos polígonos son zonas residenciales ubicadas en un mismo entorno que dispone de un campo de golf.
A efectos de prueba me remito al expediente administrativo de ponencia de valores de Muchamiel.
TERCERA.- Cabe señalar que, el valor catastral de mi vivienda ha experimentado un aumento del 129,12%, sobre el cual me aplicarán un tipo de gravamen del 0,7 %, así pues, el año 2010, mi vivienda experimentará un aumento aproximado del I.B.I. Del 12,91 %, siempre y cuando el tipo de los presupuestos del Estado no se modifique y el tipo del Ayuntamiento de Muchamiel no se modifique al alza, igualmente sucederá en años sucesivos aumentando alrededor de un 12 % sobre el IBI del año anterior, hasta que finalmente el año 2019 que termina la reducción, mi vivienda habrá experimentado un aumento respecto al año 2009 de un 173,82 %, teniendo en cuenta que el valor catastral sube todas los años alrededor de un 2%, una subida desmesurada con un único fin recaudatorio.
Tengo que resaltar, que, el aumento es discriminatorio, dado que, a todas las viviendas de la misma zona y lugar, y con unas características casi idénticas, no se le ha aplicado un aumento del valor catastral igual; en mi misma calle, el aumento oscila desde el 65 % (el más bajo), hasta el 125 % (el más gravoso), y también hay constancia de que en otras urbanizaciones de este mismo municipio de Mutxamel, el aumento ha sido del 165 %, por contrapartida, y para que se vea claramente lo discriminatorio del aumento del valor catastral, en el casco urbano, la subida oscila, por término medio entre el 20 y el 30 %.
CUARTA.- Se debe reflejar el mal estado en el que se encuentra la urbanización a pesar de ser una construcción bastante reciente, provocado por muchos motivos, como podrían ser: mala ejecución, mal criterio constructivo, materiales inapropiados, etc. Se ha realizado un informe técnico pericial de los daños habidos en la actualidad. En el informe se detalla el estado deficiente de la urbanización y el coste necesario para su reparación.
A efectos de prueba me remito a los archivos de la administradora de Fincas Dña. Maribel triviño.
En relación a ello, se manifiesta la baja calidad existente en la urbanización y en las viviendas, estableciéndose unos costes por vivienda que no se ha tenido en cuenta a la hora de aplicar valores de construcción al inmueble. Se adjunta a efecto probatorio informe técnico pericial de daños firmado por un Arquitecto Técnico.
A efectos de prueba me remito a los archivos de la administradora de Fincas Dña. Maribel triviño.
QUINTO.- DEFECTO DE FORMA. Vulneración del art. 23.1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en el cuál se establecen los criterios y límites que se tienen que tener en cuenta por el Técnico que elabora la ponencia de valores:
`` localización del inmueble, el coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones, las circunstancias,....´´ , criterios que se observa del estudio de la ponencia de valores y en la notificación de la actualización del valor catastral, que no se han tenido en cuenta al calcular el valor de mi vivienda.
Hay que destacar, que el técnico que ha participado en la Ponencia de Valores del Municipio de Muchamiel no ha realizado un estudio objetivo de la zona,
Esta parte desconoce si el técnico que ha realizado la ponencia de valores del municipio de Muchamiel ha comprobado datos como la situación del inmueble, la calidad de la edificación, las circunstancias, etc, ya que dichos datos no constan ni en la ponencia de valores ni en la notificación de la actualización del valor catastral.
A efectos de prueba esta parte se remite a los archivos de la Administradora de Fincas Dña Maribel Triviño.
Asímismo, la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local establece cuales son las competencias de los Municipios, el capítulo III, artículo 25. 2, y en el artículo 26, circunstancias que tendría que haber tenido en cuenta el Técnico del Catastro en la elaboración de la ponencia de valores y que ha obviado. Hay competencias del Ayuntamiento de Muchamiel que no son asumidas o son deficientes en la zona, como el alumbrado público, pavimentación de las vías públicas, alcantarillado, seguridad en lugares púbicos, conservación de caminos, etc.
A efectos de prueba me remito a los archivos del Ayuntamiento de Muchamiel donde constan las quejas presentadas por la Asociación de vecinos de Residencial Bonalba Golf, presidentes de urbanizaciones y vecinos que residen en Bonalba.
En conclusión, en el polígono de Bonalba hay numerosas deficiencias en relación a los servicios que debería prestar el Ayuntamiento de Mutxamel como por ejemplo, falta de alcantarillado, falta de alumbrado, etc. La zona residencial no está recepcionada por el Ayuntamiento de Mutxamel. Por estos motivos entiendo que la zona residencial no está terminada, y por lo tanto se debería aplicar el coeficiente reductor (NU) al valor de repercusión del suelo.
A efectos de prueba me remito a los archivos del periódico digital, Informacion.es, donde se hace eco de las falta de servicios ofrecidos por el Ayuntamiento del Mutxamel a las urbanizaciones del municipio.
Se han establecido valores poco precisos. Solicito se anule la valoración realizada por el Catastro en base a lo expuesto y que realice un nuevo estudio objetivo de la zona teniendo en cuenta todas las circunstancias y requisitos que establece el art. 23.1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
Aplicando la anterior doctrina al tema que nos ocupa, la falta de motivación y discriminación de la ponencia es manifiesta. No sé qué criterios se han adoptado para establecer los diversos valores a los que hace referencia la ponencia, ni qué significan los parámetros o guarismos utilizados, lo que conduce, indefectiblemente, a la anulación de esos valores por falta de motivación.
O dicho con otras palabras, los criterios valorativos no se ciertamente de dónde salen, ni cómo se ha llegado a ellos, lo que me causa una clara indefensión. Entiendo, pues, que la ponencia adolece del Estudio de Mercado correspondiente, o bien de la motivación exigida a cualquier acto administrativo en virtud del artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Por tanto, la posible falta de rigurosidad en la asignación del valor origina el incumplimiento de los objetivos catastrales y ampara la desigualdad en la distribución de la carga fiscal.
Es importante destacar que la valoración catastral es una valoración tributaria que persigue objetivos de igualdad de trato de los administrados y tiene que garantizar la proporcionalidad en la aplicación de los tributos con los que tiene relación.
Por todo lo expuesto,
SOLICITO A V.S. que teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos que lo acompañan, se sirva admitirlos y tenga por formulado en, tiempo y forma, RECURSO DE REPOSICIÓN contra los actos anteriormente reseñados, estos son;
1.)Que el valor de venta de la ponencia corresponda con el valor real de venta de la vivienda y con los valores del estudio de mercado.
2.)Que los valores de repercusión de suelo dentro de un mismo polígono manifiesten diferencias acordes con la tipología de vivienda y calidad de la misma.
3.)Que los valores de repercusión de suelo entre polígonos con las mismas características sean semejantes.
4.)Que se tenga en cuenta la deficiente calidad en la construcción de la urbanización donde resido, y que los costes producidos por las reparaciones sean descontados del valor de construcción.
5.)Que se tenga en cuenta la falta de servicios ofrecidos por el Ayuntamiento para que se estime el polígono como inacabado y que de este modo se apliquen los coeficientes de reducción al valor de repercusión del suelo oportunos y que todo ello se remita el expediente al Centro de Gestión Catastral correspondiente, del que se solicita previos los trámites oportunos, que dicte resolución estimando la presente reclamación, anulando los actos impugnados.
Muchamiel, a 9 de Diciembre de 2009
Fdo.:
GERENTE TERRITORIAL DEL CATASTRO DELEGACIÓN DE ECONOMÍA Y HACIENDA EN ALICANTE
GRACIAS JAVIER POR TU COLABORACIÓN
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